取限是利好因素 城阳楼市成交量房价或将大幅上涨

编辑:administrator 浏览:1240次 2014-09-07 20:39:04 来源:搜房网

   自8月1日零时起,城阳、高新区、黄岛放开限购;青岛市内三区(市南、市北、李沧)和崂山区144平米以上住房取消限购。青岛放开住房限购政策,市场信心开始恢复。其中,全面解除限购的城阳和黄岛,市场表现尤为活跃。作为大青岛三城联动的重要城区之一的北岸城区城阳区,实施三年的限购政策正式退出,同时,青岛积分落户的制度也提上日程。诸多利好因素共同作用下,未来城阳区楼市将有哪些精彩表现?未来该区楼市如何发展?取消限购后买房租房应该注意什么?搜房网第29起期大话经纪邀请城阳区置业专家为网友解读。

1、根据搜房网提供的城阳区二手房成交数据,预判下半年城阳区的房价、成交走势。

   韩学东:我的看法,整个城阳区从8月1号取消限购,那么8月份、9月份、10月份这个量都会爆涨的。看后面的成交量就知道了,这个数据是从今年到现在,成交量最惨的,因为我在我们家主张的是从来不谈市场,整个数据其实我每个月都有,包括我们家在城阳区的占比都有,但是我从来没给店长看过,我就怕影响店长的信心,但是半年总结会的时候拿出来给他们看了,包括我们家的占比。我们家的占比跟往年是差不多的,但是整个城阳的总量其实降的很厉害,这个基本是近四年最低值,当然12年比它要低一点。城阳这几年平均每个月的量大约在320左右,一年是3000多套。但是看今年的整个上半年的话,平均也就是二百三四、二百四五,正常合理的数,不好的情况应该在二百二三,今年本来的预判是三百五左右,但是实际的情况每月都少一百套左右。

   城阳作为这么一个发展中的,青岛城市范围的北大门,它毕竟有固定的常住人口,再一个,城阳的外来人口对城阳作出的贡献也非常的大,像我是农大毕业的,光农大的这些毕业生也给城阳带来很多的发展,对吧?这些人其实都是70%、80%以上是刚需客户,无论房地产市场怎么调控,他们的居住需求还是有的,所以即使限购不取消,从8月开始一定比上半年要多,你就不用取消限购它也肯定有成交量。再这样限购一拿掉,那肯定这个量会涨上来,肯定比整个上半年的量要多很多。

   从房价来讲,我觉得肯定会涨,但不会爆涨,一定不会说出现一个井喷式的,或者一下跳价跳很多,但是我觉得它一定会涨。这个就非常简单的道理,比如这个市场上所有的房价都不动的前提下,均价100万的房子,这些房子的总量比如是1000套,随着市场稍微一发力,永远都是便宜的、性价比好的先消化掉,消化掉以后,真正100万的比如就100套,卖完了就变成101万或者102万的是最便宜的了,再消化掉,可能就变成105万是最便宜的了,这样就等于逼着房价涨。因为你消化量大了,那肯定就是这种情况,也不排除有些房东对市场乐观了,继续抬高自己的房价。现在的问题是根本谈不动价格,议价空间小了。谈不动价格,这不就等于房价涨了吗?我刚才表达就这个意思,一轮一轮消耗,房价被动的就涨上去了,被动的就提起来了。

   一个国土局的朋友,他们也是当时看到城阳地铁的规划出来以后,他也是想买一套房子自己住。今天我也给他打个电话,差不多该定就定了,再不定可能多花个一万两万也很正常。还有一点就是这个饼状图上面这行字,8月1号到13号成交量城阳减少了,但是这个反映不了市场的情况的,因为这个是网签量。

   今天从图表上看到的网签其实很多都是7月中下旬的成交,因为那个时候还有限购呢。也就说到8月1号取消掉限购以后,那些上个月的单子开始在这个月签,对吧?但是实际来讲的话,8月到今天,城阳的成交量,我预计是上个月的接近两倍应该,因为看我们自己家的成交量就能看出来。

   8月份以来我们公司的新增房、新增客、带看人数都有数据,我那天跟他们分享了一下,这个月前十天的新增的房源量跟带看人数是今年最高的。目前的带看人数接近于以前单月水平的两倍,这个概念就是说准的客户跟着我们的经纪人在看房子的客户是往月两倍的量。因为它对应着一个情况,8月的业绩一定会高,9月的业绩一定会高,带看人数增高带动出售,收益就高。我们自己知道在这方面不是我们的特长,但是我们这个月的房源量比以前也是最高的,逼近于今年4月份的高点,但是也没有这个月高。这样走下去肯定出现一种情况,业绩会持续的稳定,成交量持续的高,甚至出现没有房子好卖,这就是为什么房价被动的涨,因为消耗的太多,客户多,房源相对的少,卖着卖着就把高价的房子卖出来了。

   2、取消住房限购后,给城阳楼市带来了什么变化?

   赵化令:我们这边买的一般是刚性需求的客户,或者是置换的客户比较多一些。从8月1号一直到现在是7笔买售业务,所以整体来讲还是比较不错的。现在也是遇到这样的问题,房东对于价格这的可议空间相对于其它月份稍微小一些,但是还是比城阳区稍微有些大的。针对我们本区域比的话,议价的幅度比以往能小一些,但是成交量以及带看量来讲没有受到任何影响,还有一些上升的趋势。现在的经纪人反馈客户明显比以前出手要快了,这是通过待看以及成交看出来的,客户的出手频率能比以前的时候高一些。

   限购取消可以说对惜福镇市场有一定影响,我感觉惜福镇这边,以往都是这样,无非现在限购取消对于惜福镇这边有一定影响,但是并不是太大,客户量增多,现在可以说是限购影响,但是出手这一块,我感觉从今年来看,每单月的成交单数来看基本上差不多。毕竟跟城阳这边还是不大一样的,感觉到城阳区这边比以前限购在的时候要好一些,成交单子也比较好一些,但是单从惜福镇这个区域看的话看不出什么东西来,因为它以往也是这样,今年几乎都是这么一个趋势走的。无非房东议价这块能受点影响,一开始能降2万的,现在就能降1万,或者降1.5万,降的幅度能稍微小一点,但是对于城阳区来讲我感觉还是可议的幅度大的。

   最近这段时间像我们惜福镇区域的盛世家园二期,盛世景园这些区域,主打都是80到100平方的居多,小户型的面积比较少,现在客户成交量基本都在80到100平方的刚需为主。

   隋君鹏:我们是学区房为主,1号到现在影响没有那么大,通过对客户的回访,因为限购确实有一些客户,限购政策出来买房子的,以前不能买现在买了,所以客户的量确实相对以前有较大的提升。在回访过程中也可以发现一些客户,因为限购出来,并且已经买到房子了。对房价来说,房东那边影响没有那么大,但是回访过程中也存在那么一两个现象,没有那么多,因为学区,局限性也蛮大的,就是为了上学。

   关豪杰:我说一下长城路店,它处在城阳区中心,都做的到,都能涉及的到,因为其实并不远。抛开限购不讲,其实城阳这个地方,首先从青岛市来讲,它对于城阳的关注是比较大的,看几份报纸就知道,每期报纸都有关于城阳区新闻的报道,首先从政策上来讲,青岛整个的规划导向来讲,城阳的位置是比较重要的。第二点,城阳的房价,因为它地段好,但是我们接到的很多客户,特别城阳区中心的客户都是在市区上班,城阳这边的房价比较低,交通设施也都有,包括今后地铁的规划都比较方便,这就导致了很多的客户就流到城阳这边来买。

   城阳的房价其实限购也没有多大的影响,我个人觉得,但房价确实是稳中有涨。我们主打的小区,几乎没有卖不掉的房子,可能房东一开始的价钱很高,但是一段时间之后总会回归一些,出一套房子几乎都会卖掉,因为地段决定了,也都是刚性需求。

   地段上的优势的话,配套齐全,学区房,旁边是大润发,地铁沿线,周边配套特别好。旁边还有一个,西区跟东区中间有一个小公园。

3、青岛市正制定的积分落户政策,初步计划“在新区落户适当加分”,无疑为城阳区楼市再添了一把火。取消限购搭配积分落户的双向利好,会刺激城阳住房成交上涨吗?

   韩学东:肯定会有影响,因为我以前还真接触过户口的事,我也帮很多人办过户口。青岛的户籍政策来说,想往青岛进户口,尤其城阳,无非那么几条路,无非购房入户。最常见的是婚迁,找个青岛媳妇或老公,这是最常见的。再一个就是高校毕业就业,毕业生的就业。再就是进到青岛某个单位工作,卡高级技工,人才引进。再就是企业的投资入户,城阳是有了,年利税一百亿以上的就可以带几个户口进来。除了这几条路别的无路可走了,因为这个路堵的很小。

   如果说积分落户的政策出来以后,肯定有很多客户选择城阳,放开的是城阳跟黄岛,那肯定会以它两个当跳板的,比如一个客户想拿到青岛户口,因为以前跟他们讲过,迁户跟落户是两个概念,落户口就是把户口放下,我们更多讲的是迁户,从老家把户口拎起来,重要的是迁过来。比如我的户口在内蒙,落户有两步,一个是我在这以某个条件,某个政策把户口从内蒙先迁过来,迁到青岛以后,你可以理解为在空中盘着,不知道落到哪,只要有接收单位就可以落下,重要的是迁户的问题。如果有些人想拿到青岛户口,比如说像这种积分制度可能就卡在边缘上,就这么几分,一定会选择在城阳或青岛买房子把这个分加上,然后就可以把户口挪到城阳,就来了我想表达的意思了,如果想把户口放到李沧、崂山、市南、市北的话,把城阳当跳板是最好的路子,因为他直接想把户口挪到市南没有机会,除了我刚才讲的那几条,那几条不符合就一点机会没有。当然我不知道“在新区落户适当加分”是不是只能放在城阳,如果是那就是跳板了,户口制度是这样,在一个城市里面调整,相对来说是比较简单的,是比较容易的,你要是想从内蒙直接挪到崂山或者直接挪市南几乎是没有机会,但是青岛本市来回迁就比较容易了。

   如果政策出来,对城阳楼市又是一个加分项,因为现在碰到很多的落户需求,都想把户口挪过来,原来的政策是100平以上一次性付款,还得是新房才能做,这个是当时地方政府刺激房地产市场做的,再一个也是想引进相对有财力的人,就是想引进一部分的相对高端人群进来,你想你能买100平以上的房子,又能一次性付款,那这个人肯定相对有钱,城阳区政府接就接了。从即墨、胶州、平度、莱西想把户口落到城阳的难度,跟你从内蒙落到城阳的难度是一样的,虽然即墨也属于青岛,但它是地级市,这是一样的。这就证明了一点,青岛落户确实是比较难。但是一定会放开的,因为青岛不是说打造什么城市,要进几百万人口嘛,进的人口肯定是户籍人口,它肯定会放开。

4、恰逢青岛旅游旺季,城阳区有没有著名的旅游项目,附近的楼盘有哪些?青岛的改善型别墅项目价格甚至低于市区普通住宅,这种类型的楼盘集中在哪里?

   赵化令:二手房这块的话,现在我们那两边都是旅行社,都是酒店,现在最近旅游团还非常多。像我们现在也进行调整,包括我们值班,基本上都会值到将近八点的时间,因为那个时候他们会有一部分人外出,在酒店里面外出,进行询问的倒是有,但是到目前为止成交的还没有。很多人认为城阳的别墅区,大厅别墅的还是多一些,像高端的小区还是比较多一些的。一般我看有徐州来的,还有山东省省内的,但是省内的倒是很少,基本都是省外的。

   崂山可以从这过去是比较近的,从王沙路这边过去比较近。还有这边有一些采摘园,像葡萄,早就开始了。可以说很多人来到这一个是去旅游景点玩,再一个就是去那边农家乐里面东西也比较多,也比较好玩,就像采摘园,这边很多。现在如果说有成交的话,你说客流量大了,那当然旅游团来了,客流量大。但是成交上,到目前为止还没有任何成交。

   韩学东:旅游景点的话,其实城阳没有太好的名胜古迹,人工的景点也很少有。城阳能够称得上旅游的基本以休闲为主,并不是说图这个东西来的。可能很多外地的旅游客户,他是奔着崂山来的,是奔着青岛这个沿海城市来的。到了以后,那作为旅行社在安排行程就会把城阳的景区放进去,因为城阳的景区有两个特点,一,免费,再一个,它以休闲跟健身为主,因为城阳的。总结一下,城阳这些所谓旅游景点也好,无非就是山,水没有,基本就是山跟农产品,就是山里的产品。你像棉花山、毛公山,都是以健身为主。再就是农家产品,水果,像草莓,整个夏庄那边的草莓采摘园是很大的,我有一个朋友就是做这个的,每年到下草莓的时候,人流量也是很大。再一个城阳比较好的就是水域的樱桃山会,然后就是棉花的樱桃山会,城阳的所谓旅游景点是这个。城阳这边,很多人去海边的话,其实他们并不去一浴也不去石老人,他们去仰口,那就走惜福镇,带动了财宝山庄、德俊、包括千禧国际村。

   其实百通香溪庭院这个盘从历年来讲,每年的交易量都不错,为什么呢?因为惜福镇在我们赵店领军打惜福镇的盘之前,惜福镇没有品牌的在做,顶多有一些其它品牌的加盟店在做,没有这种直营体系进去,所以都够不上,太远了。所以以前百通香溪庭院,那些别墅都让市区的同业把蛋糕给吃了,因为他们操作的客户更多是市区的。尤其是在李沧,或者是说在交通比较好的地方上班的,他就宁愿选择住香溪,他省了一部车的钱,可能住了环境更好,面积更大的房子,它前面就是崂山水库,后面就是山,所以那个位置非常好,交通很方便。

   我们今年开始陆陆续续的关注那边的客户,专门挑了一组人去做百通香溪庭院的盘,在那也摆了一个店面,有没有人,要看那边旅游淡旺季的情况,今年来看我们的别墅也是不错的,收益大,单均价值高,可能在崂山卖一套房子四五百万很正常,在城阳过百万就大单了,卖别墅可以做到二百多万的单。应该说挺好的。

   韩学东:对,我觉得城阳别的别墅盘也有成交,只不过我们城阳的经纪行业还没有发展到那种程度去占有它,可能更多都是私下成交了,或者通过物业,转介绍成交了。因为这个东西我们是有一个成交的,作为一个专业的经纪公司,房地产中介公司,对某一个小区的成交量是有至关重要的作用的。你像这几个别墅也是,我是觉得包括德俊,包括香溪这几个大的别墅盘都有量体。

5、下半年在城阳区买房、租房应该注意什么?租金价格有没有明显上涨?银行信贷方面有什么动向?

   孙吉泽:租金价格,我们那边的区域倒是没有多大的上涨。除非地铁来了,到时候中城路地铁开过来,那边的位置稍微能有点涨幅。

   现在离我们最近的那周围,城阳建设的有轨电车已经开始动工了。从有轨电车也是带动那边,应该也是有明显的效果,通过跟客户这边推交通的方便,加上有轨电车刚开通,肯定能带动这周围的,不管是租房还是购房客户的欲望。

   关豪杰:城阳这个地方比较特殊,在我们这个周边,它有很多基地产权的房子,不是商品房,相对于商品房这些房子只能用来出租。 并且这些小区的房子从小区配套和小区绿化、置业方面都比这些老小区好很多,最明显的例子就是小北区,那么大片的房子,地角特别的好,房价跟房租没有太大的影响。因为租房的人大多数是外地的,只要城阳没有大的变革,外来人口猛的增多了,租房子应该是不会有太大的影响。

   所以即使房价涨上去了,租金想涨也涨不动,因为有大量的小产权房在牵着它呢,城阳是全国的旧村改造示范区,后田是全青岛市的旧村改造十佳,城阳这几个旧村改造的项目全国都排的很靠前的,一个后田已经很多高层领导人看过,包括那时候的北海舰队司令员都去看过。

   韩学东:高端一点的可能会好,要是租到2万、3万、4万、5万,那个可能房价涨了它多少涨点,很有限,有这样的客户群体。因为城阳有很多的韩国人和朝鲜族人,韩国人的消费理念我觉得很奇怪,他宁愿一年花7万、6万块去租个车,他不买车,不知道为什么,我也搞不懂,身边很多人有一个私家车就把它租到韩国企业里边,消费意识不一样,他们是追求的享受,他们追求的不是财产。中国人追求的是要有资产,我累点,那个东西是我的,但是人家不那么想,他们不那么想。万科那边经常有,租个房子花五六万,我真想不通,你说买一个房子一个月还贷还多少钱。这类人群常年花高价租房,并且长期租,消费理念导致的。因为城阳是韩国人非常多的,在全国的韩国人居住常住的城市里面,青岛是非常靠前的。他们算过账,从韩国过来青岛两天,吃吃饭,唱唱歌,夜总会玩玩,回去比在韩国便宜,所以很多都在这边。加上最早的时候,城阳起步不就是因为韩国企业嘛,服装,工艺品,标牌厂,手工成本很高的,拿着美国的进出口权导进来,因为中国的成本低。

   说起银行限贷,这是在限购以前就出现的事物,确实是限贷政策先出的。目前看限购拿掉其实依然限贷,并且限贷不会取消,作为国家现在调控房地产市场的有效手段,不会把它取消掉,限贷的门槛不会取消掉的。而且银行个贷的利率现在基本都上浮,执行基准的都很少。现在信贷政策是吃紧的,根是放款规模小,即我们通俗讲的额度,还有一个是存贷比的问题,这一招已经控制了前面了,这个银行一个月大约就能放比如说一千万吧,那你再有能力再贷款也没用,反正就能放一千万,你做两千万的结果就是压一千万放到下个月,但是第二个月又做了两千万,那没有办法,早早的就把贷款停了。现在可能就适当提高首付比例,适当增加利息水平,他在帮你做,这样等于把一部分客户就逼出去了,就不给他做业务了。另一方面就在干吗呢?放慢审批的角度,我审的快也没用,已经压了两个月的款都放不了了,那我还批那么快干吗呢?批的快了你还找我,批的慢了你还不找我。

   但是下半年,现在来看的话几个大银行的规模还是比较充足的,比如工商、农行应该都比较充足。

   从客服贷款这方面讲,我们公司的银行平台非常大,像城阳的中农工建,包括招商行,我手上这个是平安那天送过来的业务,信用类的贷款,因为像平安现在就剑走偏锋了,出来一些非抵押的业务,信用类的贷款,他们也是想,因为房贷控制严。

6、请就自己经营的门店辐射商圈,向网友推荐介绍自己的楼盘;以及房源均价总价的区间。

   赵化令:我说一下,在之前的问题里也提到惜福镇区域中的一些商圈楼盘,基本上有八九个,而且它们的户型相对而言都比较不错。像我们现在在售的70、80平方的,特别是盛世美域,很大部分都是难得的南北通透,采光充足,小区内部环境等都非常不错。我们主打天然氧吧,靠山,绿化植被比较多一些,打开窗户就能看到山,景观非常不错。内部环境可以说跟一个花园一样,小区的绿化非常不错。

   盛世景园6400元/平左右,盛世美域6300/平元,千禧国际村大部分在6500元/平左右。最便宜的就是盛世家园一期,6000元/平,整体均价在6300元/平左右。惜福镇区域的楼盘属于城阳市中心,包括现在要进驻的青岛39中新校区。现在基本上地已经选好了,目前在建。城阳现在有很多学校,包括刚刚他们提到的,不出惜福镇你就可以大学毕业了,一个高端大学,年学费10万,国内两年,国外一年,小到高中的学校,非常不错,就在理工大学青岛学院旁边,也是非常不错的。你说要高端有高端,要低端有低端,要中端也有中端的,各类学校保证你不出惜福镇就可以大学毕业。

   林华君:我们那边卖的刚性需求比较好的户型70到90平是非常多的,还有30%都是户型100到130平改善性需求的住房。但最主要的还是70到90平,而且均价相对市区比较低,单价也就在7000元左右。距离家佳源这片也就3公里,坐车四五站,家佳源这边均价一般9000元/平左右甚至更高,所以一般看完之后会选择在我们这边买。现在改善性住房卖的比较多的原因是因为这边有一个投资了1个亿的国学公园,这里也是全国唯一一个以国学文化为主题的公园。在我们商圈北边现在在建一个数码城,是集住宅、商业、网点、写字楼为一体大型区域,还有即将开通的有轨电车,都在很大程度上带动我们那块房价的提升。

   关豪杰:我们这个区域主要是刚性需求居多,第一可能在市里上班,第二他去高新区上班也很方便,因为高新区大型企业在我们这边都有班车。所以既想享受便利的交通又想享受良好的配套,我们这边的学校应该是城阳最好的,实验幼儿园、实验小学、实验中学再到农业大学,我们这边来讲是纯粹的学区房,交通各方面也是顶级的,这是城阳最好的学校。

   商圈户型来说,套一的少一些,因为大部分是老小区,最小的面积是60多平,甚至一些50多平是小户了。并且因为城阳区目前正在搭建老社区的改善,比如将这些老的小区,单元门换新,供暖也几乎全部都完成了。虽然都是老小区,但是政府也在这方面大量的投入了一些东西,包括小区的绿化都在改。虽然这些房子贵都贵在地段上,但是贵的有价值。典型楼盘有顺德居,价钱比较便宜,再次要就是仁和居。

   隋君鹏:我跟关店长两个店主营的两个商圈有重叠性。但是我们商圈因为离着二小比较近,也算是比较有针对性的。我们那边商圈主要分为2005年和2012年,基本上是分两个档次来建造的,刚刚店长说的顺德居60万左右就可以买到。整体来看,区域针对中高端客户比较多一些,因为毕竟市场均价高一些,老小区都在7500元/平到7700元/平,而且周边的配套设施建的比较早,周边配套的乐购、大型的超市比较多,比较有针对性,主要是为了孩子落户,上一些实验二小、实验中学、实验小学,现在配套建设的一些实验学校,周边配套肯定是越来越完善,而且孩子上学居多,管理也比较好,人流量肯定是没有问题的。现在放学看不到,平常四五点钟看到马路上全是车,接送学生的。而且孩子上完学就把房子出手,所以置换率比较高,换房要快。所以客户很多针对性客户愿意来这边考虑房子。我们的客户推荐比较难一些,因为他们更有针对性,如果从长远来看,孩子上学,这也是一个跟客户聊天的谈资,很多人愿意进来。新盘也特别多,我们店面就在茵悦小城楼下。

   我们基本上形成了正阳路以北,相当于形成了一个三角形,我们三个的商圈跨度,每个店都能涉及到,用很短的时间都可以从这个店到那个店,周边的小区。我那边主要做的是华东路小区,相对这边小区能老一些,主要是那边建造的房龄有十多年,98年年到2000年左右建的房子。但是这边的小区,虽然看房子非常老,但是单价稍微都是7000元/平多,7500元/平,总价能低。相对于总价低,对于这部分客户,供那种刚性需求的客户更多,从首付方面一般都是在这周边上班,城阳上班,能拿出15到20万首付的,都可以在这边买房。

   这边基本的户型就是双南卧的,适合的是年轻人和老人一块住,都是两个阳间,都是朝南向的两个卧室,也不能让老人住鬼楼,户型还是相对不错的。再相对于我那边商圈的话,基本上都是07年以后,10年的三个新楼盘,双气地暖的下去。我那边交通也非常方便,去国货、转盘,以及去棘洪滩,那边都是有公交,交通非常的方便。

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