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韩学东:便利交通助推城阳楼市 限贷不会取消

编辑:administrator 浏览:1864次 2014-09-07 20:41:15 来源:搜房网

   7月底,青岛国土和房屋管理局宣布,自8月1日零时起,城阳、高新区、黄岛放开限购;青岛市内三区(市南、市北、李沧)和崂山区144平米以上住房取消限购。青岛放开住房限购政策,市场信心开始恢复。其中,全面解除限购的城阳和黄岛,市场表现尤为活跃。作为大青岛三城联动的重要城区之一的北岸城区城阳区,实施三年的限购政策正式退出,同时,青岛积分落户的制度也提上日程。诸多利好因素共同作用下,未来城阳区楼市将有哪些精彩表现?未来该区楼市如何发展?取消限购后买房租房应该注意什么?

太平洋房屋青岛北总部副总经理韩学东

   太平洋房屋青岛北总部副总经理韩学东认为,现在正值青岛的旅游旺季,很多的一些话题也是围绕着这个方面。那么,城阳区有没有特别值得大家关注的旅游景点,以及附近的楼盘呢?针对于此,韩学东介绍到:城阳的旅游景点是这样的,城阳并没有太好的名胜古迹,包括人工的景点也没有。城阳能够称得上旅游的基本也以休闲为主。很多外地的旅游客户,可能是奔着崂山来的,是奔着青岛这个沿海城市来的。到了青岛以后,旅行社在安排行程就会把城阳的景区放进去,因为城阳的景区有两个特点,一,免费;二,以休闲与健身为主。

   总结说来,城阳这些所谓旅游景点,无非就是山,水则没有,基本就是山跟农产品。像棉花山、毛公山,都是以健身为主。另外就是农家产品,像水果、草莓,整个夏庄那边的草莓采摘园是很大的,我有一个朋友就是做这个行业的,每年到下草莓的时候,人流量也是很大。另外,城阳比较好的就是樱桃山会,再一个比较好的就是水峪的樱桃山会,然后就是棉花的樱桃山会,城阳的所谓旅游景点就是这个。城阳这边来讲,很多人去海边的话,其实他们并不去一浴也不去石老人,他们去仰口,那就走惜福镇,带动了财宝山庄、德郡、包括千禧这些楼盘。

   对于网友比较关心的城阳与市区联通的交通状况,韩学东表示:很好,王沙路和青银高速都很便利。比如说百通香溪庭院这个盘,从历年来讲,每年的交易量都不错,为什么呢?因为在我们领军打惜福镇这个盘之前,惜福镇没有品牌的中介在做,顶多有一些其它品牌的加盟店在做,没有这种直营体系进去,所以都够不上。比如说百通香溪庭院,那些别墅都让市区的同业把蛋糕给分了,因为他们操作的客户更多是市区的。尤其是在李沧,或者是说在交通比较好的地方上班的,他就宁愿选择住香溪,省了一部车的钱,可能住了环境更好,面积更大的房子,前面就是崂山水库,后面就是山,所以那个位置非常好,交通很方便。

   我们今年开始陆陆续续的关注那边的客户,专门挑了一组人去做百通香溪庭院的楼盘,在那也摆了一个店面,有没有客户,要看那边旅游淡旺季的情况。从今年来看,我们的别墅也是不错的,收益大,单均价值高,可能在崂山卖一套房子四五百万很正常,在城阳过百万就大单了,卖别墅可以做到二百多万的单,应该说挺好的。我觉得城阳其他的别墅盘也有成交,只不过我们城阳的经纪行业还没有发展到那种程度去占有它,可能更多都是私下成交了,或者通过物业,转介绍成交了。作为一个专业的房地产中介公司,对某一个小区的成交量是有至关重要的作用的。

   在谈到城阳租房市场时,韩学东提到,城阳区租金想涨也涨不动,因为有大量的小产权房在牵着它。城阳是全国的旧村改造示范区,后田是全青岛市的旧村改造十佳,城阳这几个旧村改造的项目全国排名都很靠前。

   由于租房的人在量上不会有太大的变化并且小产权房体量比较大,这两方面支撑着城阳区租价的稳定。韩学东认为,高端一点的可能会好,要是租到2万、3万、4万、5万,可能房价涨了租价就涨点,不过也很有限。城阳有很多的韩国人和朝鲜族人,韩国人的消费理念我觉得很奇怪,他宁愿一年花6、7万去租个车,他也不买车,不知道为什么,也搞不懂。身边很多人就有这样的:把私家车租到韩国企业里边。消费意识不一样,韩国人追求的是享受,而不是财产。中国人追求的是要有资产,我累点,得到的东西就是我的,但是韩国人不那么想。万科那边经常有这样的韩国人,租个房子花五六万,即使买一个房子一个月还贷也没多少钱,但是,他们就是常年的那么租,并且长租。


   因为城阳韩国人非常多,在全国的韩国人常住城市里面,青岛也是非常靠前的。他们也算过账,从韩国到青岛两天,吃吃饭,唱唱歌,夜总会玩玩,这比在韩国便宜,所以很多都来青岛这边。另外,最早的时候,城阳起步不就是因为韩国企业,服装,工艺品,标牌厂,手工成本很高的,拿着美国的进出口权导进来,因为中国的成本低。像这种韩国企业不赚钱,比如说做一个牌子,发到美国也是一块钱,在中国做成本就是一块钱,但赚什么钱呢?因为这其中有退税的钱,但是退税期一过企业就走掉了。

   限购放开了之后悬在购房者心上的就是限贷了,银行这块卡也是比较紧。韩学东解释道:因为限贷是在限购以前就出现的事物,它俩是完全两回事,是限贷政策先出来的。目前看限购拿掉,限贷仍然存在,并且限贷不会取消,作为国家调控房地产市场的有效手段,不会把它取消掉,限贷的门槛也不会取消掉的。

   现在贷款利率基本都上浮了,基准的都很少。现在信贷政策是吃紧的,根源是放款规模小,即我们通俗讲的额度,还有一个是存贷比的问题,这一招已经控制了前面了。比如说,银行一个月大约就能放一千万吧,那再有能力再贷款也没用,反正就能放一千万,做两千万的结果就是另外一千万放到下个月,但是第二个月又贷款两千万,那就没有办法了,早早的就把贷款停了。现在说适当提高首付比例,适当增加利息水平,这样等于把一部分客户逼出去了,就不给他做业务了。另一方面就是放慢审批的角度,即使审的快也没用,已经压了两个月的款都放不了了,那也没必要审那么快。

   所有银行都是这样的慢动作就带来了一个问题:就是我们所看到的上半年交易量的低迷,包括开发商也是一样的情况。但是从前两个月开始,陆陆续续的,像中信这样的银行也开始重新做了,原来没有额度是没法做的。还有一个其实是个贷经理积极性的事。比如我们是一家银行,这些人都是个贷经理,今年有充足的额度往外放,我就支持大家,他们就出去拼命的做业务,拼命的接贷款,相对的这就是正向激励,他们都努力做。反过来很多经理都没有绩效,你做多少贷款都没绩效,那他当然不愿意做,所以很多就不做了。个贷经理的积极性我看今年相当的不高,做了也没绩效谁做?但是下半年,现在来看的话,几个大银行的规模还是比较充足的,中行困难点,工商、农行应该都比较充足。

   另外,韩学东也提到,公司的银行平台也非常大,像城阳的中农工建,包括招商行。现在我手上这个是平安银行送过来的业务,信用类的贷款,像平安银行现在就剑走偏锋了,出来一些非抵押的业务与信用类的贷款,因为房贷控制严。但是,它解不了渴,额度太小。这些业务主要针对个体工商户,刺激小额度成本的经营。

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